アメリカで不動産を買う理由
まず不動産投資のするまえに、頭の柔軟体操から始めたいと思います。 これから私が説明するのは不動産投資のはなしで不動産投機ではありません。 投資は経済状態を読み、リスクを予想してリターンを求めることで、投機とはギャンブル行為のことを言います。 日本のバブルは今思い返しても銀行が率先した投機行為でした。 土地を買っておけば儲かるというパターンの投機行為を繰り返していただけでした。 アメリカでの不動産投資は上物がなければなりたちません。 そして未だに日本の土地デヴェロッパーが宣伝文句に使う言葉は「高利回り」と「元金保障」で、アメリカの不動産投資の計算された「リターンを求める」還元率(キャップレート)に基ずいた計算でないことから、そもそもの出発点で違っています。そのような訳でまずこの話を読む前にあなたの不動産投資に対する先入観をはずしていただき、まず頭を真っ白にしてくださいいうのが最初の願いです。
アメリカでもどこの国でも将来の不動産の見通しを立てるにおいて、まず前提となるのはその国の経済が順調に上向いていることが大前提となります。 世界中の国を見渡しても経済は下向きなのに不動産は好調ということはありえないからです。 現在経済がうなぎ昇りの中国は、すざましい不動産ブームであります。 しかし、先進国の中でインフレーション率、失業率、銀行金利などの経済指標が現在も好調なバロメーターを示し、将来も維持していける見込みがアメリカ以外にあるでしょうか? これはヨーロッパ、オセアニアの国々の有能な投資家たちがアメリカに集結していることからでもこの国の優位性を見ることができます。 日本人はまだバブル経済から立ち直れていない人が多いようですが(そういうわたしも被爆者の一人です)、このコラムでアメリカ不動産に対する新たな目を開いていただければと思います。
まず何故アメリカ不動産なの? 日本との違いは? という疑問に真っ直ぐお答えしたいと思います。
第一の理由は国の経済が堅調なことと、カントリーリスクが低いことが一番ベースになっています。 アメリカ政府の今年のインフレ率は2.5%、2005年は2.1%の予想、中古住宅販売数は2004年が650万件、2005年は630万件の予想、工業団地空室率、小売スペース空室率、アパート空室率など各不動産分野の予想が2004年レベルを維持するという見通しを立てています。 それに加えコンスタントな人口増加、ハイテクを中心とするニューエコノミーの台頭、健康なベビーブーマー達の消費など様々な要因が絡み合い経済を後押ししています。 第二の理由はアメリカの過去45年間の不動産の歴史をみてみると、確実に資産価値が10年で2倍になっています。 もちろんその間に大恐慌や不況を経験しながら、アップアンドダウンを繰り返しながらも確実に上がっています。 そして第三の理由として中古住宅市場がアメリカ住宅産業の75%を占めている極めて安定した市場であるということです。 そしてアメリカというところは外国人投資家にも門戸を開放しているということも重要なポイントです。 観光ビザさえとれれば、アメリカで暮らすと必ず必要なソシアルセキュリティ番号がなくても堂々とアメリカの不動産が買えその恩恵をうけることができます。 冒頭で触れましたように、アメリカ不動産投資とは収益不動産の取得を意味し、一つの事業として経営(不動産管理)をすることです。 不動産管理とは英語でProperty Managementといいますが、建物の維持管理、テナント管理を年間計画に基ずいて行っていくもので、この仕事こそが不動産投資の要であるといえます。
ここで海外(日本)にいる人がアメリカ住宅に投資をするというテーマで見てみることにします。 先ほど書いたようにアメリカは不動産投資に関しては大変開放的なところです。 ただ売却したときに売り逃げはできないようにエスクローで税金の先取りをされますが、あとは現地の人と同じ扱いです。 アメリカ不動産投資の期待できる点は、キャッシュフローとアプリシエーション(資産増加)にあります。 ポイントは新しい家をこれから成長の見込めるエリアで購入することです。 日本では県単位の行政にあまり変化がないため、これから発展が見込めるエリアという話題さえないですが、アメリカは州による政策、特に企業誘致、大学誘致が盛んです。 ついこの間もカリフォルニア州のシュワルツネガー知事が日本に行ってもっと農産物を買ってくださいとか、トヨタに工場を建ててくださいとか挨拶をして回ったことは覚えておられると思います。 具体的には2004年度の最も成長した州のトップ3は中西部のアリゾナ、ネバダ、テキサス州のサンベルト地帯と呼ばれる地域です。 そしてこれらの州は不動産投資のタイミングとしても旬なのです。
一旦不動産を購入した後の戦略の一つとして、Buy and Hold(買ったら保有しなさい)があります。 一度購入した物件はテナントを入れることで保有し続けるとどのようなことが起きるかというと
1. 買った時点が最低のキャシュフロー時点であるので保有を続けることで毎年よくなっていく。
2. キャッシュフローと共に資産価値も上昇する。
3. なるべく早く銀行ローンを完済して、純資産と純収入額を上げる。 例えば現在価値で月1000ドルの家賃収入があり、価値が20万ドルの家を10軒保有という目標を実現すればあなたのリタイアメントライフは一安心ということになります。 ちなみにアメリカで組まれる大半の住宅ローンには早期支払い完了を認めるNo pre-payment penalty特約を付けることができるので、30年のローンであってもご自身の都合に合わせて多く支払うことが可能です。
もちろん売却をして売却益から現金を引き出すことも、また税金先送り法(1031 exchange)を使って資産を倍増させることも可能です。 今回は投資の説明を詳細にするのが主旨ではないので要点だけを説明しますが、ハッピーなリタイアメントライフを実現させることも、一旗揚げることも、財産を形成することもアメリカ不動産の所有なしでは現実的であるとはいえません。
では、実際に海外(日本)に居ながら購入や維持ができるのかという疑問にお答えしていきたいと思います。 まず買い方としては当然現地の不動産ブローカーを窓口にすることから始まります。 ここで知っていただきたいのは、不動産ブローカーは必ずしも皆同じではないということです。 基本的に現地の物件を取り扱うのが地元不動産会社で、これは日本でも同じだと思いますが、しかしあなたは海外に住む投資家なので投資家の目で全米の物件を探してくれ、海外不動産投資家の視点で物件を紹介および説明ができる不動産屋、それも日本語でしてくれる人がどうしても必要になってきます。 一般アメリカ人不動産ブローカーはそのような思考で仕事をしておりませんので、ある意味でこのコラムを読まれておられる方はラッキーな人といえると思います。 例えば私を通して投資を行う場合、私はカリフォルニアの不動産ライセンスの保有者であっても他州の現地ブローカーとコーディネートすることで投資家の方々の不動産購入をお手伝をすることができます。 まさに不動産屋、不動産ガイド、通訳、コーディネーターを兼任する立場です。 あとで説明いたしますがこの役目をファシリテーター(Facilitator)と呼び、海外投資家の立場になって動く立場だと理解してください。
実際の購入方法は、
1. ファシリテーターから物件情報を得る
2. 興味のある物件であれば、現地へ飛んで現物を見るのも一方法、あるいは私からの資料やプレゼンテーションで決めることもできますが、基本的に公証人の前でサインをする必要がありますので、その際に現地をみられると良いでしょう。 日本で済ます場合はアメリカ大使館でしかおこなうことができません。
後のペーパーワークのサイン(日本での印鑑と同じ)等はFAXや宅急便ですますことができます。
私が海外および国内の投資家におすすめする物件は新築で20万ドル以内、3寝室2浴室の一戸建てでレンタル需要が高いエリアです。 銀行ローンはアメリカで組む場合は30%の頭金で外国人として可能ですし、今の時代であれば日本で借りた方が得だということで日本で借り入れて、アメリカで現金買いをされる方もお見えです。 投資での住宅の購入はレンタル需要が高いことが条件として選定しますので、よほどのことがない限り買った後にテナントが見つからないということは起こっていません。 ご存知のようにカリフォルニアの物件は高くなりすぎていますので、アリゾナ州、ネバダ州、テキサス州の他州の物件をおすすめしていますが、その際には現地との不動産ブローカーが主ブローカーになり、私は海外投資家様の窓口となるファシリテーター(Facilitator)としての役目を請負います。 ファシリテーターは、まず物件選びの前にブローカー選びに神経を使います。なぜなら物件の紹介また購入後は現地の不動産管理会社(Property Management)に管理を委託することになり、通常は現地ブローカーに紹介を受けることになるからです。 不動産管理会社に委託されると、テナントの募集、審査、家賃の回収、苦情受付、修理、メンテナンスを家賃の8～10%のフィーで請負います。 投資家の方々にとってはこれからが本格的な投資家ライフの始まりなのですが、ファシリテーター抜きでご自身でやられますと海外投資家の方々は言葉や距離的な問題を超えて様々なシチュエーションに出会うことになります。 まず物件の調査、取得、取引の締結から始まり、例えばテナントが蟻が発生しているので駆除をしてくれといっている、トイレの排水が悪い、お湯がすぐなくなる、庭のスプリンクラーの調子が悪いなどなどのクレームを海を越えて聞くことになります。そのたびに大家であるあなたは電話、FAXかe-mailで対応することも準備しておく必要があります。 実際にわたしが80年代に日本から管理していたときは不動産管理会社もイオンターネットも普及していなかったので、海の向こう側のテナントと直接やりとりしてけっこう煩わしかった思い出があります。 今は私がファシリテーターとしての役を請負うことで海外投資が大変身近に、そして楽になりました。 実際のファシリテーターの役目とは次のようなものです。
・ マーケット調査
・ 個々に応じた投資戦略のコンサルティング
・ 投資家と関連する不動産関連会社とのコーディネート
・ 投資家用物件スペックシート作成(日本語)
・ プライスの交渉
・ ローンの手配
・ 不動産各種書類の仕分けと分類
・ 不動産管理会社の仕事の管理
・ 不動産管理会社からの連絡窓口としての機能。必要に応じ日本のオーナーさんに連絡をとりながら事をすすめる。
・ 米国郵送用アドレス窓口
・ 米国銀行口座の管理
・ 米国会社設立のお手伝い(実費のみ)
などでフィーは物件価格の1～2%とレントの1%～2%です。
これまでは日本やその他外国にいる日本人の方を説明してきましたが、アメリカ国内に滞在している人はどのように不動産をとらえるべきなのかをお話します。 みなさんは、それぞれの理由やきっかけでアメリカで生活していらっしゃいますのであくまでも一般論ですが、不動産を住居としてでも投資でも持ったほうがいい理由をお教えします。
1. 安定した投資商品
ここ3、4年の異常な値上りを危惧される方も多いようですが、これは米国の主要都市部だけの現象であり、現在でもカリフォルニア州で3寝室2浴室の新築物件で都市部に1時間30分以内のドライブ圏という立地で新築が25万ドル以内で購入できます。 使いようがない片田舎の農地まで値上がった日本のバブルとはその現象そのものが異なります。アメリカ不動産は歴史的に判断すると過去40年間10年間で価値が倍になっているので、複利で年7%+の投資商品であるということがいえます。 利回りを見ても他の商品と比べてみても遜色ありませんが、アメリカ不動産と他の金融商品の違いは20万ドルの物件を買うのにオールキャッシュは必要ありません。 アメリカの銀行は有史以来不動産にだけ2割の頭金でお金を貸してくれます。 そして次に説明するクレジットスコアが高ければ、頭金ゼロでも家が買えるようになります。 これは唯一不動産が担保商品として王様であることを意味しています。
2.インフレに遅れをとらない
アメリカの3つのインフレリーダーとは、医療費、教育費、そして不動産です。 他の物価が上がっているのに不動産の価格は5年前と同じということはありえません。 3つのインフレリーダーのうち株を通さずに直接投資可能なものは不動産しかありません。
3.税法上の特典を最大限活用することができる
また、アメリカ国内で収入がある人にとって不動産所有は絶好のタックスシェルターとし て機能します。 レントをされておられる方は、毎年のタックスリターンの時に申告し戻せるものはほとんどありませんが、家のオーナーになったとたん銀行支払い利息と固定資産税は100%控除の対象となりますのでその戻りも大きいです。 また2軒目以上を投資でお持ちのかたはさらに、減価償却、修理費、交通費などがおとせるのようになります。
ラスベガス投資の人気が高い理由がおそらくこの理由にもあると思います。 またSOHO形態で仕事をする人の増加に伴い、自宅で仕事をされる方はその面積分の家賃や光熱費などが経費として計上できます。
4.あなたの信用度が格段に上がる
アメリカは60歳の方でも堂々と不動産ローンが組める国です。 それは借り手の支払い能力以上に不動産に価値を求めているからなのです。 つまり借手にお金をかすのではなく、不動産に貸すのです。 銀行にとってその次に重要なことは借り手の収入ではなく、クレジットスコアとよばれる信用度を点数化したスコアの数です。 850点が最高点ですが800点以上のひとはまれで、通常720点以上あればAクラスにランクされます。これが非常に大事で、Aクラスのひとはその時点での最高のレートがとることができますし、なんの書類を提出しなくてもローンを組むことができるのです。 では720点以下のBクラスやCクラスのひとはローンが組めないのか言えばそんなことではなく、ただスコアが下がれば下がるほど、ローン審査の際に提出を要求される書類が多くなっていくのです。 銀行ローンを組むのに書類を提出することは常識であるが、アメリカの場合かなりローンの審査基準が絞られており、何よりも「リスクファクター」を第一の審査基準としております。 よってアメリカでは何をやるにもリスクファクターを数値で表したクレジットスコアで判断される傾向が強まっており、何もお金を借りる場合でなくとも、例えばアパートを借りるときときにもチェックされますし、また仕事の面接の場合でも要求されることが多くなっていると聞いています。 クレジットスコアに影響があるものの代表は、クレジットカードの借り入れ額と支払い履歴、自動車ローンの借り入れ額と支払い履歴そしてなんといっても住宅ローンの借り入れ額と支払い履歴です。 通常アメリカでクレジットヒストリーを作るのに2年かかり、その間になんとかクレジットカードや自動車ローンを組んであなたの支払い遍歴をつくっていきます。 一度住宅ローンを組めるようになると、借金であっても立派な資産として貸方に載るので社会的信用度が飛躍的に向上することができます。 それはレンターから持ち家に移行するだけで家の郵便箱に届くダイレクトメールの内容をみてもわかるようになります。 一度築きあげたスコアは落とすことがないように、支払いが遅れたり、延滞させたりしないように気をつけなければなりませんが、ビジネスを立ち上げる場合においても良いクレジットスコアは大変重要なことというのは言うまでもありません。
5.中古住宅市場の安定度
アメリカでは新築物件だから高いとか、中古物件だから安いというような画一的な発想はなく、反対に一番安いときが新築の時であります。 通常新築は新たに開発される場所であることが多いので、そこに人が集まり、学校区が整い、道路が整備され、産業も集まるようになれば需要が高まるので、中古物件が高くなることになります。 そこに需要がある限り、価格は安定し、人に貸した場合は年3-5%の値上げが見込めるようになります。まさに単純な需要と供給のバランスを機能できるような仕組みができております。
中古物件を買う場合は、適正な管理と必要に応じた修繕を行うことが資産を上昇につながっていきます。 それを怠らない限りは良いロケーションにある物件は築50年だろうがトップの鑑定価格を期待できます。
6.高い流動性
投資として住宅を決めるときに、もっとも大事なことは「ロケーション、ロケーション、ロケーション」ですが、そのロケーションの選定を間違わない限り、どのような時代でも中古物件の流動性は高いといえます。 流動性が高いということは、そのものを現金に換えるスピードが速いことを意味します。
7.安心できる洗練された不動産業界の取引システムと金融制度
まずこちらはアメリカ全国にMLSと呼ばれるネットワークが張り巡られ、コンピューターで素人でもその情報を見ることができます。 さらに実際の売買のときには、買い手と売り手の不動産エージェント、銀行、エスクロー会社(あるいは弁護士)、タイトル会社、査定人、白蟻駆除会社などがチームとなって各々の仕事を完成させてクローズしていきます。 エスクローは買手、売手などどこにも属さない中立な立場で、登記歴史の調査手配、ローン銀行とのコーディネート、登記の手配、貸方、借方の金額の振り分け業務の仕事をこなし、クロージングへ締結させます。 それぞれの分野の専門家たちが責任をもって仕事を終えていくことが前提であり、不動産ブローカーはエスクロー会社の仕事の流れを常に把握しておく立場にあります。
8.世界一情報開示が義務付けられている国
不動産に関する限り、我々不動産ブローカーは日本でいう法務局管轄の登記原本の写しまでインターネットでとることが可能です。 しかも無料。 そこには、誰が、銀行からいくらを借りて、いつからタイトルオーナーなのか全て書いてあります。 つまり隠し事ができない風通しのいい世界です。 また売主にも情報開示を義務付けられております。 アメリカでは売られる家に関して知っていることを正直に書かず、あとでそれがばれると立派な犯罪として扱われますので後に裁判に発展することもあります。
9.着実な収益性cash flowと貯蓄性equity growthが期待できる
例えば、15万ドルで投資した家がテナント収入から経費を引くと月に$100しか利益を生まなくとも、レントは毎年上げられるので収益率は毎年ほぼ確実に改善されていき10年後には総資産は倍になることが極めて現実的に期待できます。 現在価値で毎月1000ドルのキャッシュフローを産む家を10軒持つことができたら、あなたの老後は一安心ですね。アメリカはそれを実行しているミリオネアー達がうなるほどいる国です。
アメリカ国内在住の方であって言葉のハンディや時差の問題がないと仮定すれば、例え他州の物件でも不動産管理会社をあえて使うこともありません。 ご自身の大家業の勉強というふうに割り切ってやっておられる方もみえますし、管理会社を使う方もみえます。 ただし保有物件数が5軒以上になってきますと、そろそろ管理会社を使ってオーナーとして管理会社の管理に集中すべきステージかも知れません。 また、3番に書いたようにアメリカ国内で収入がある人にとって不動産所有は絶好のタックスシェルターとして機能します。
アメリカにはファミリートラスト(家族信託)、ファミリーチャリティ(家族慈悲制度)、LLC(リミティドライアビリティ会社)と呼ばれる財産を守る法律で認められたツールが存在します。 歴代のミリオネアー、ビリオネアーたちはそれらをたくみに利用しながら財産の保有、プロテクション、税の先送りをしながら子に継承しています。 まさに金持ちが作った、金持ちのための制度が存在しています。 そして守られるべき財産の内の大部分が不動産であります。
もし、あなたが未だに、家は一生のものとお考えならば今ここでその考えを捨てるべきでしょう。
最後に、私の不動産論を少しだけ読んでください。不動産は英語でReal Estateといいます。このRealとは本来イギリスのRoyalから来ております。 Estateの意味は財産。 つまり土地は元来王様の財産ということです。 その王様が国に変わっただけです。 このコラムでも私は「不動産を所有する」という表現をしましたが、厳密には「その土地を自由に楽しむ権利と値上がり益を楽しむ権利を買う」もので「所有」ではないという考えです。 「所有」であればポケットや車にいれて持ち運べるし、「死ぬときには棺おけの中に一緒にいれて燃やしてください」と言えないといけません。 死亡後のことを考えてあらかじめ筋書きを立てておかないとそれこそ家族に迷惑までかかってしまうやっかいなものです。 (ちなみに遺書だけでは充分ではありません。) それに不動産は一度オーナーになると日本でもアメリカでも、「固定資産税」を払う義務が発生してきます。 これを払わないとどのようになるでしょう? お察しのように国に没収されます。 1ミリオンでダイアモンドを買えば「所有」できるのに、不動産は「借り賃」をお国に払わないといけません。 これってお国に言葉のあやでだまされているような気がするのです。 それであれば、「自宅」も「投資物件」も同じ目線でとらえる必要があるのではないか? それは人生を楽しむ場とか子育てをする場だとかお金で換算できない部分ではなく、節税のツール、財産増長のツール、信用度を高めるツールとしての目線も大事ですということです。 この最後の部分はあくまでも私の私見であり皆さんに同意を求めるつもりはありませんが、これも必要な一つの視点としてご理解くださればと思います。
“Be Doers of the words and not Listeners.”
「実行する人になれ、聞き手にチャンスはこない」
《投資手法について》
これまでは、不動産を買うとどのようなことが起こるかという話を述べてきましたが、実は不動産を食材としてみるとどのように料理できるかという視点でみてみると実に発想しだいでいろいろなことに取り組めるのだなという可能性が見えてきます。(以下箇条書きで紹介)
1. 単純明快の正攻法
自宅購入、別荘購入、戸建投資物件購入・・・これらも今まで述べてきたポイントを抑えて購入し、将来の節税の可能性を含んだ売却、保有、購入プランを建て、戦略的にとらえる発想が大事です。 たかが自宅と思ったら大間違い。 3寝室の家だったところを4寝室に変えるだけで、改装費の2倍や3倍とって売り、次に大きな家に移り住むことを実行している一般人が多くいます。 アメリカでは過去5年間のうち2年間自宅としてすめば、1人あたり$25万(夫婦で$50万)まで値上がり益が無税という特典があるのでそれができるのです。 物件金額$15万～、投資金額$5万～(外国人の場合)$3.5万(米国在住者の場合)
2. 投資家ビギナーレベル
ツープレックス(2戸建て)、トライプレックス(3戸建て)、フォープレックス(4戸建て)を購入して自分で管理。 管理がいかに大事なのかが体験できる貴重なレベル。 4戸建て以上のアパートになってもその基本はかわらないので本格的投資家への入り口ともいえます。 物件金額$40万～$100万、投資金額$12万～。
3. 中堅投資家レベル
10戸数ほどのスモールアパートを購入する。 ご自分で管理されても良いし、プロパティマネージメントを使っても良い。 他の本業で忙しいかたはプロパティマネージメントの仕事を管理することに徹するのが良い。 なぜならこれ以上の物件はご自身でマネージメントをされるにしても職業としての知識が必要になってくるので、プロを雇うことを前提として考える。 物件金額$100万～、投資金額$30万～。
4. 本格投資家レベル
このレベルになると、投資可能な物件のジャンルが増えてくる。 大型アパート投資から、ショッピングセンター投資、オフィスビル投資、インダストリアル物件投資など。 管理は完全にプロパティマネージメント会社に委託され、投資家としては投資金額に対するネットリターンと年毎の資産価値の上昇を把握していることが仕事となる。 物件価格$150万～、投資金額$50万～。
5. アントレプレナースタイル
このレベルは不動産投資もしたいのだが、自分でも土地や建物を使って何か商売もやりたいというタイプ。 当然、その目的に合った土地や建物を物色することから始まる。 しかしその際にも、不動産購入の基本ははずさないようにする。 例えば規制の厳しいエリアは選ばない、あまり特殊な建物は避ける、地元経済がどの方向にむかっているのか?など。 私の知っている方は、中から中下ぐらいの人が多くすむエリアの大型倉庫を買い、インドアスワップミートを開け大成功した。 ご自身が車のメカニックで、自社修理工場を開業されている方もみえる。
6. 物件卸売り買い専門タイプ
このタイプは、物件をとにかく小売価格でなく、卸売りで手に入れることに情熱を燃やす人でなければならない。また専門の不動産知識、ローンの知識やネットワークが必要とされ、当然のことながら英語力も必要なので万人向きではないが、一旦知識を得て仕事とするならば大きな魅力のある仕事。 実際には、銀行の不良債権を買い取る(REO、差し押さえの公示を出された人にアプローチして買い取る(NDO),ボロい家に住んでいる人にアプローチして現金買いする、各政府機関が催すオークションでセリ落とすなど市場価格より低く買って、手直しをして市場価格で売るという手法。 私自身各分野の専門家を見ているが、みなそれぞれ取り組む分野が違っており得意の形をもっているのが特徴。 リターンも大きいがリスクとはいつも隣り合わせなので失敗料も高い。 どの分野でもコンセプトは安値で買って、高値で売ることなので、よほどの事情がない限り不動産屋という立場は使われることはない。 よって不動産屋にアドバイスを仰ぎながら行うタイプの仕事ではなく、自分の知識と度胸だけが頼りということを最初に申し上げておきます。
7. 中堅企業向きタイプ
5番のアントレプレナースタイルに似ているが、ある程度の数の従業員を抱えている会社は、リースして場所を借りるのではなく、自社ビルの保有を検討してみる価値がある。 自社ビルといっても、日本で思い浮かべるような大そうなものでなく、アメリカには低層のオフィス専用ビルや倉庫の売り物件が多くある。 たいていの場合、頭金の確保(約3割)ができればローンが組めるし、支払額のほうも家賃と同じぐらいで済む場合が多い。 自社ビルのメリットはなんといっても、資産の増加と節税にあり、ステータスシンボルではないので勘違いをなさらないようにしてください。
8. 土地貯金タイプ
アメリカでランドバンキングと呼ばれ、これもれっきとした不動産投資手法だ。 日本人にとっての不動産投資はこのタイプが馴染みがあるかも知れない。 簡単に言えば、土地を取得して、寝かして果報を待つということだが、ここロスアンゼルス近郊でも数年後には大化けするする場所はいくつもある。 ただ毎年のリターンは見込めないので、資金的に余裕ある人向き。 現金を銀行に入れるか、土地で寝かすかといった選択だが、現在の銀行利子が稼いでくれるお金の額を考えると、かなり高い確率で大きなリターンを得ることのできるのがランドバンキングだ。 その延長の仕事としてただの土地を住宅開発、ビジネス開発、ホテル開発などの許認可を取り付ける状態にして、デヴェロッパーに売却を図ることだけをビジネスとする会社もあるが、これはかなり超専門分野の仕事でアメリカにもそれほど多くはいない。
9. テナンシーインコモン(共同名義所有)タイプ
まずテナンシーインコモンとは
「Tenancy in Common: 不動産に関する不可分の権益を2人以上の者が共有する所有権の一形態で､生存者承継取得権のないもの｡ 共有者の1人が死亡した場合には､その持分権益は相続人によって承継される。」
という日本にはない共同所有形態である。 それぞれのオーナーが個々に登記済書(Grant Deed)を保有する。アメリカにはこの他にも共同所有の形態があるが、大型物件を所有する際に用いられるのがこの形態である。 この形態で保有することで、通常一人の力では買うことができなかったようなビルを保有することが可能となる。 中に入るテナントも有名な小売店、一流銀行などのナショナルチェーンが入居している場合が多い。 この形態の投資が人気のあるもうひとつの理由は、税先延ばし法(1031tax exchange)が適用できるからだ。 通常投資物件を売却したオーナーはそのゲインに対して手をつけるとキャピタルゲインタックスの対象となるが、このIRSコード1031を適用させることで売却額と同じかそれ以上の物件に投資をすればキャピタルゲインタックスを先延ばしすることができる。(詳しくはwww.usiesagashi.comの1031exchangeについてのコラムを参照してください)これはアメリカには古くからある法律で実際にこの法律のおかげで皆が資産家になっている。 ただし、これを適用させるには厳しいルールがあり、まず売却後45日以内に次の投資をする物件を3つ特定しなければならない。 そしてその後180日以内には購入手続きを終わらせなければならない。 これが実世界では結構大変なのだ。 まずなかなか思うように45日の短期間で3つも特定できる物件がみつからない。 1日でもおくれるとアウトなのだ。 このような立場にある投資家に、先のテナンシーインコモン形態の投資であれば、自分の希望の額だけを購入することができるし、投資専門会社が投資先物件も常時抱えているので時間的問題もクリアできることができる。 一流のテナント、ネットリース、プロのマネジメント、年7%程のリターン、物価上昇と連動する賃料契約が揃っているリースなので資産価値の上昇もほぼ予想通り見通しがつくというトップレベルの投資であるといえる。
10.リート投資
リート(Real Estate Investment Trust)と呼ばれる投資形態はご存知の方も多いと思いますが、これは投資家をさらに大人数(100人以上)集め、専用の会社(Trust)を設立し、投資金額を債権化することで投資家が株主(正確にはBeneficiary)となって、その配当を得る形態。 ただし1031exchangeを適用させることはできないし、キャピトルゲイン税はそのままかかってくる。 パフォーマンスは歴史的に悪くはなく、特にこの株価が低迷している時代には堅調である。 言ってみれば投資の方法としてはおまかせなので一番ラクであるが、一旦お金を預けるとミューチュラルファンドのように投資家のコントロールは効かない。
以上、本当はまだまだありますが大きく10種類の不動産活用法についてご紹介いたしました。 お気づきかもしれませんが、不動産を料理するには決まった形はありません。 あなたのゴール、情熱、投資額、時間の自由度から今あなたにできることが見えてくるかもわかりません。
ご質問はいつでもお気軽にどうぞ。
【質問、問い合わせ先】
デービッド リー David Lee
コールドウエルバンカー不動産
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